消费日报网讯(记者宋春勇 卢岳)近日，有消费者投诉称，其于吉林省长春高新区高新君园小区购买商品房后，遇到小区原有商品房源性质变成保障房，导致已购房产出现大幅降价、小区多项配套与此前宣传不符等问题，至今维权未果。记者看到，目前关于该小区“商品房变保障房”的投诉内容持续刷屏小红书、抖音等社交平台。
商品房变“保障房”致房价骤减
“当初冲着高端改善纯住宅入手，花一万三每平米买的房，如今变成保障房混居社区，房价大幅缩水”“购房时完全未被告知会纳入保租房试点，居住品质下降，维权处处受阻”。近日，大量业主反映，几年前开发商以纯改善高端商品房定位对外销售，入住后才得知小区大规模房源将改造为保障性租赁住房，如今不仅所购房产价格因此大幅下跌，更面临着房源户型、居住环境及业主群体的不确定性。
高新君园由长春深华房地产开发有限公司开发建设，房屋均以期房形式销售，于2021年至2023年间陆续完成部分交付，业主签订的《商品房买卖合同》均明确约定房屋性质为商品住宅。
2026年6月15—18日，记者实地走访长春高新区高新君园及周边中介机构了解到，该小区二手房价格已明显下滑。项目2021年开盘备案均价约10500元/㎡，不同户型的市场价格在11000—14000元间，定位高端改善社区;但目前二手房成交单价跌至6000—8000元/㎡，与周边阳光美湖等普通刚需小区价格差距明显缩小，且成交量低。在走访中，业主普遍表示，大量保租房房源入住后，电梯、车位、绿化等公共配套被分摊，原本的大平米户型被分割成小户型，小区人口流动性提升，居住舒适度下降，看房客户很多因保租房混居问题放弃购买，导致流通价值大打折扣。
权益资产双受损 业主抱团维权
针对业主质疑，本报记者走访属地相关部门进行了解。6月17日，当地宣传部门在回复中表示，君园保租房项目严格依据国家、省、市保障性租赁住房实施意见推进，已完成立项备案、审批、公示，施工手续齐全合规。回复内容称，项目仅进行室内简易装修，不改动建筑主体、承重结构、水电燃气及防火分区;租赁对象为留长优质青年人才，房源统一运营，后续运营方案将征求业主意见，不会损害业主权益，反而可提升园区管理与房产价值。
记者看到，2024年6月7日，长春市住房保障和房屋管理局官网发布了一份名为“关于长春市2024年保障性租赁住房项目联审情况的公示”，内容显示，长春新区保障性租赁住房项目(二期-高新君园)、长春新区保障性租赁住房项目(二期-兴华园)等经过相关部门初审、复核，最终由长春市保障性安居工程领导小组联审会议审定，被认定为保障性租赁住房项目。
图为：关于长春市保障性租赁住房项目联审情况的公示
但记者再次梳理线上多渠道业主投诉，发现在该项目落地中存在部分实际问题。其中针对业主知情权问题，小红书业主帖文及12345投诉工单显示，业主购房、收房期间，开发商全程宣传该项目为纯商品房社区，未披露后期改造计划;项目公示于2024年5月发布，彼时多数业主已入住，公示仅在政府专业平台发布，未定向告知全体业主。而在房源布局方面记者注意到，抖音视频、黑猫投诉照片显示，原有大户型被室内隔断拆分多间租住单元，“插花式”安置在已经销售的商品房源中，虽未破坏承重墙，但新增大量隔断与管线分支，单套居住人数大幅增加，加剧电梯、给排水、公共区域使用压力，早高峰拥堵、垃圾堆积等问题凸显，客观改变小区居住密度。
值得注意的是，自2024年5月项目改造公示后，大量已购房业主纷纷通过维权以期降低损失。目前政务热线、留言平台、黑猫投诉及短视频等多渠道，相关投诉内容上千条，相关短视频全网播放量破百万，舆论热度居高不下。
律师建议“试点落地需补齐权益保障短板”
7月13日，记者从长春市住房保障和房屋管理局官方多个公式内容看到，上述保障性租赁住房项目，由新区国有企业长春超达人才安居置业有限公司批量收购区内商品住房3395套，并改造为5601套(间)用作租赁住房，其中收购房源包含高新君园小区。
7月14日，记者致电超达人才安居置业有限公司姜姓负责人，并就项目进展、落实流程等问题进行采访。该负责人表示接受采访，但须接到上级单位通知。
本地房产执业律师表示，收购存量商品房补充保租房供给，是国家完善住房保障体系的重要创新，政策方向具备民生意义。但此次事件暴露出试点落地中消费者权益保护的执行漏洞。
律师指出，社区定位、规划属性是购房者购房核心决策依据，即便项目审批手续合规，未提前告知大规模纳保计划，已侵害商品房业主知情权。商品房与保障房“插花式”混居带来的配套稀释、资产贬值等问题客观存在，当前业主还面临举证难、补偿机制缺失等维权困境。
律师建议，各地推进同类国家级试点时，应建立前置公示、业主意见征集、损失补偿协商等配套机制，畅通维权渠道，在落实住房保障政策与保护存量商品房业主合法权益之间实现平衡。
本报将持续关注相关项目的进展。
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